不動産売却について

不動産売却の基礎知識

不動産媒介契約の種類
査定価格の算出方法
必要書類
諸費用

今は、インターネットの検索サイトで、お客様がご自分で近隣の売物件の比較が容易にできるようになりました。

不動産売却のポイントは、なるべく早期に売却する事です。そして、早期売却のためには、お客様に「欲しい」思って頂ける価格・条件で売り出すことです。

不動産媒介契約の種類について

不動産を売却することになり、不動産業者へ売却の媒介（仲介）を依頼する際には、お互いの間で「媒介契約書」を取り交わします。

媒介契約とは、売主が不動産業者に売却することについて仲介を依頼し、不動産業者がこれを引き受ける事、そしてお互いの約束事を書面にしたもので、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約となります。

3つの媒介契約の型式

専属専任媒介契約型式売却の仲介を依頼できる不動産業者は１社だけで、自分で見つけた買主であってもお願いした不動産業者の仲介無しでは契約できません。
専任媒介契約型式売却の仲介を依頼できる不動産業者は１社だけですが、自分で見つけた買主については依頼した不動産業者の仲介無しでも契約することができます。
一般媒介契約型式複数の不動産業者に売却依頼することができ、自分で見つけた買主についても依頼した不動産業者の仲介無しで契約することができます。

状況によって、どちらの型式を選ぶのかは売主様次第ですが、一般媒介契約の場合でも、あまり多くの不動産業者に依頼せず、せいぜい2～3社程度にして下さい。
販売状況確認のため、依頼した業者全てから頻繁に連絡が入りますし、販売条件の変更等は、売主様から全ての業者に連絡をして頂く必要があります。

不動産業者としても、あまり多くの不動産業者が関わっている物件については、販売活動に力が入りません。

査定価格の算出方法

不動産を売りたい、または買いたい時、どちらも「いくらなのか」が最も気になる所です。
一般的に、売却の依頼を受けた不動産業者が「査定」行います。案件によっては、不動産鑑定士による鑑定を行う場合もあります。

STEP1現地調査
・上下水道、ガスの状況
・隣地境界、ブロック塀等の状況
・道路の幅員、側溝の状況
・電柱等支障物件の状況等
STEP2官公庁調査
・道路調査（幅員、公道・私道、その他）
・都市計画区域、用途地域等の確認
・都市計画道路等の計画の有無
・その他法令制限の有無
STEP3査定
・路線価・地価公示価格
・近隣での取引価格
・土地の形（整形地、変形地）
・間口の状況（道路と敷地が接する長さ）
・前面道路の状況（幅員、公道か私道か）
・上下水道設備（敷地内に有りか無しか）
・建物の築年数
・リフォームの有無
・リフォームが必要な場合、概算金額
まだまだありますが、おおよそこのような点を考慮して査定金額を算出します。最後に売主様と相談し、価格を決めます。

「査定価格」＝「売主様と買主様が双方納得できる価格」
であれば、早期に契約成立の可能性が高くなりますが、こればかりは売却活動を始めてみないとわかりません。

不動産売却に必要な書類

まずは、売却準備のために必要な書類です。

land土地

住宅地図等案内図
公図、地積測量図
固定資産税納付書
権利書

査定の際に、固定資産税評価額を参考にしますので、納付書をご準備下さい。また、権利書の内容と登記簿謄本が一致しているか、この時点で確認します。目的欄に、「所有権移転」と書かれているものが、いわゆる「権利書」です。似たような書類がありますので、事前にチェックする必要があります。権利書を紛失した場合、司法書士へ手続きを依頼する必要があり、費用が掛かります。

Housing中古住宅

平面図（設計図書）
建築確認関係の書類、売買契約書類

現在の間取りがわかる平面図が必要です。無ければ、現地で室内寸法を確認しながら作成します。建築当時の設計図書、確認申請書類、検査済証等が一式残っている場合は、査定に有利になります。中古住宅で購入した場合の売買契約書、重要事項説明書等一式、マンションの場合は、購入時の契約書類一式も、きちんと残っている場合は査定にプラスとなります。

次は、売買代金を受け取り、物件をお引渡しする際の必要書類です。

権利書（登記識別情報）
印鑑証明書、住民票
本人確認書類

売買代金の決済は、売主様、買主様、司法書士、仲介不動産業者が集まって、銀行の応接室等を借りて行います。売主様、買主様それぞれ必要な書類が全て揃っているか、司法書士が最終確認し、それから売買代金のお支払いとなります。

また、不動産取引にあたり、本人確認書類として運転免許証、パスポート等顔写真付の証明書のコピーが必要です。必要書類は、取引ごとに異なる場合が多いため、不動産業者が事前に確認してお客様へご案内しますのでご安心ください。

不動産売却にかかる諸費用

不動産を売却する場合にかかる費用とは？

契約書収入印紙代
仲介手数料
登記費用
測量費用
建物の解体費用
上下水道の引込費用

状況により不要な項目もあるかと思いますが、必要な諸費用は以下のとおりです。

（1）契約書収入印紙代

売買価格	印紙代
100万超～500万以下	1,000円
500万超～1,000万以下	5,000円
1,000万超～5,000万以下	10,000円
5,000万超～1億円以下	30,000円

※令和4年3月31日までの軽減措置

（2）仲介手数料

計算式

売買価格	仲介手数料
200万以下の金額	100分の5
200万を超え400万以下の金額	100分の4
400万を超える金額	100分の3

例）売買金額が1,000万の場合 200万×0.055＝110,000円
200万×0.044＝88,000円
600万×0.033＝198,000円
合計 396,000円（消費税含）

※消費税率10％の計算式です。

（3）登記費用

所有者の登記上の住所と、現住所が異なる場合や、抵当権の設定がある場合です。
相続されてから相続登記をしていない場合は、思いのほか時間と費用が掛かるケースがありますので、注意が必要です。

（4）測量費用

隣地および道路との境界がはっきりしない場合は、売主の責任において境界の明示を行う必要があります。通常は土地家屋調査士へ依頼し、境界杭の設置、隣接者との立会いをしてもらい、測量図面を作成します。面積や現況にもよりますが、30万～の費用が掛かります。

（5）建物の解体費用

既存の古い建物があり、解体する必要がある場合です。

（6）上下水道の引込費用

上下水道の引込が必要な土地の場合、売主が費用負担するのが一般的です。引込工事費用分を土地の価格から差し引いて、買主に工事をして頂くケースもあります。