きちんと知っておきたい任意売却

住宅ローンの支払いが出来なくなっても、返済日は毎月必ずやって来ます。

今の状況を改善するにはあなたの決断が必要です。住宅ローンでお困りの方、ご相談下さい。当社および提携司法書士事務所があなたのお力になります。きっと解決の道が開けます。

任意売却とは?

任意売却とは?

住宅を売却しても残債が残ってしまう場合に、
債権者の承諾を得て残債を残したまま抵当権等を抹消してもらい、住宅を売却することです。

はじめての任意売却

任意売却15年前に、住宅ローンを利用して住宅を購入したとします。これまでは順調に支払いを続け、現在の残債は1,500万です。しかし、年々上がるはずだった給与が逆に少なくなり、最近はボーナスもでません。今年に入ってからは、住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。

そこで、残念ですが住宅の売却を検討することになります。残債が1,500万。1,800万で住宅が売れるのであれば、住宅ローンは完済できます。何も問題ありません。しかし、土地の価格は年々下落しています。

建物も痛みが目立ち始めてきました。ほとんどの場合、残債の1,500万よりも安い金額でしか売れません。

当然ですが、売却するためには残債の1,500万を完済する必要があります。1,200万で買い手が見つかったら、残りの300万を自分の預貯金から支払うことになりますが、毎月の住宅ローンの支払いが困難な状況なのに、300万の預貯金があるケースはほとんどありません。

ローンの延滞が始まると、金融機関から督促の電話や郵便物が届くようになります。おそらくこの時点で「任意売却」「競売」といった言葉を耳にするようになります。

残ってしまった残債については、債権者と相談の上、毎月無理のない金額を支払っていくのが一般的です。住宅を売却しても残債は無くなりません。残債をなくすには、自己破産等の法的な債務整理が必要です。

当社に任意売却についてご相談頂きますと、ご希望により提携司法書士による法的債務整理のアドバイスも行っております。

任意売却の流れ

任意売却の流れ住宅金融支援機構が債権者の場合

住宅金融支援機構が債権者の場合これまでに当社で仲介させて頂いた任意売却の中で、
一番多いケースの住宅金融支援機構(以下機構)が債権者の場合について、おおよその流れをご説明します。

STEP1:ローン延滞、滞納1ヶ月はがきによる督促状が送付されます。

STEP2:ローン延滞、滞納2ヶ月はがきの他、電話による督促が始まります。

STEP3:ローン延滞、滞納3~5ヶ月金融機関(債権回収会社の場合も有り)が専属の回収担当者を貼付け、回収業務を行います。返済期間の延長、任意売却の打診、保証人への督促が始まります。

上記(1)~(3)に該当する方は、当社で任意売却に関する事前相談を受付けておりますので、お気軽にご相談下さい。
ご相談にあたりまして、最小限の事前情報が必要ですので、恐れ入りますがお問合わせフォームからのご連絡をお願いします。

STEP4:ローンの延滞、滞納6ヶ月期限の利益の喪失となり、保証会社による代位弁済、機構から債権回収会社へ回収業務が委託されます。この時点で任意売却を選択するか、任意売却に協力しない場合は競売になるかどちらかしかありません。ここまで状況が進んでしまっている方は、1日も早く当社へ相談して下さい。お客様の状況に応じて、提携司法書士事務所の任意売却担当者も同席し、様々なアドバイスが可能です。

STEP5:任意売却を選択する場合機構指定書類の「任意売却に関する申出書」を提出し、任意売却がスタートします。申出書に仲介業者を記入する欄があります。ぜひ当社へお任せ下さい。

STEP6:物件査定、売り出し価格の決定当社が査定書類を作成し、機構へ提出します。機構が審査の上、売出し価格が決まります。

STEP7:販売活動のスタートインターネットへの物件掲載、新聞広告等による販売活動が始まります。一般のお客様には、任意売却による売却とは分かりません。

STEP8:債権者との交渉販売活動と並行して、後順位の抵当権者等に任意売却の承諾を得るための相談、交渉を始めます。購入希望者を見つけることも大事ですが、この時点で抵当権等の抹消の可否ついて、債権者の意向をある程度把握する必要があります。

STEP9:購入希望者より申し込み購入申込書を書面にて提出して頂きます。購入額、購入希望者について機構の審査があります。

STEP10:住宅金融支援機構の承諾抵当権抹消、購入額、購入希望者について機構の承諾が下りましたら、いよいよ売買契約です。

STEP11:売買契約の締結任意売却後に債務が残る場合、債務者、連帯保証人の方は、残債務について返済義務があります。(9)~(11)と並行して、現在の収入、毎月の生活費等を考慮して、残債務についていくら位なら無理なく返済可能なのか相談します。なお、自己破産等で破産免責になっている方については、残債務は残りません。

STEP12:代金決済、住宅の引渡し住宅のお引渡しが終われば、任意売却は完了です。後は毎月無理のない返済で再スタートして下さい。

競売と任意売却を比較

競売と任意売却を比較

任意売却と競売の一番大きなポイントとは?

任意売却と競売の一番大きなポイントとは?任意売却と競売のポイント任意売却は住宅の売却を債権者との交渉、承諾を得ながら進めるのに対して、競売は債権者の申立てにより、裁判所が強制的に住宅を処分する裁判手続きになります。

債権者側からみた競売のデメリットとしては、競売申立ての費用が掛かることや、競売開始決定から入札までの期間が数ヶ月程度掛かることです。ネットで任意売却のサイトを検索すると、競売は通常の売買価格よりも30%から40%も安くなるような事が書かれていますが、最近は裁判所が示した基準価格よりも、かなり高い金額で落札されるケースも多くなっています。実際に入札をしていないのに、通常の売買価格よりも安くなると決めつけるのはおかしいと思います。

落札金額が通常の売買価格とさほど変わらないのであれば、債権者によっては任意売却にしなくても競売で強制的に回収しようと考えてもおかしくありません。

このように債権者側は任意売却、競売のどちらを選択するのかは自由ですが、債務者側から見るとどうでしょうか?

競売によって強制的に住宅の処分をされるということは、債権者と話し合う機会はありません。任意売却で住宅を手放す場合は、債権者と当社との交渉により、転居時期や引越し代金について相談に乗ってもらうことができます。(ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記)残債務についても、現在の収入、転居先の家賃等を考慮して、毎月無理のない返済計画でお願いする事が可能です。

しかし、競売の場合は裁判所のスケジュールの通りに手続きが進みますから、債務者側の希望は通りません。引越し先が決まっていなくても、引越し費用がなくても、いずれは強制的に退去させられることになります。

任意売却と競売の一番大きなポイントは、債権者と交渉、話合いが出来るのが任意売却裁判手続きにより強制的に処分されるのが競売、どちらの方にメリットがあるのかは、もうおわかり頂けると思います。

メリット・デメリット

メリット・デメリット生活設計に見通しをたてる事ができるメリット

メリット

  • 相場価格に近い価格で売却できる場合が多く、残債務が競売による処分より少なくできます。
  • 任意売却後の残債務の返済計画は、債権者と相談、交渉ができます。また、残債務の状況により、延滞損害金減額の相談に応じてもらえる場合があります。
  • 引越しの時期や費用等について、債権者と相談できます。
  • ホームページや新聞広告による、普通の不動産売却と変わらないため、近所に転居の理由を知られる事は少ないです。

任意売却の一番のメリットは、引越しの時期や引越し費用、そして残債務の返済方法等について相談や交渉ができることです。

(ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記)
そして、こうした相談や交渉は、任意売却の経験豊富な当社が、お客様の代わりに行います。もちろん、債権者との交渉に関わる費用をお客様から頂くことはありません。

デメリット

  • 事前に当社から色々とお聞きすることになりますが、債権者との相談や交渉、そして任意売却を成功させるために必要な情報ですので、ご協力をお願いします。
  • 任意売却が始まると、購入希望者の方が建物の内覧に訪れますので、その都度お時間を取って頂く必要があります。

任意売却は、通常の中古住宅売却と変わりませんので、購入希望者のご案内から売買契約締結まで、色々とお時間を頂戴する場面があります。

売却が終わるまでは煩わしいと感じるかもしれませんが、売却後は毎月の住宅ローンから解放され、債権者との相談により今後の生活設計にキチンとした見通しをたてる事ができるメリットの方が、あきらかに大きいでしょう。

任意売却できないケース

任意売却ができない4つのケース

  • 1

    債務者が任意売却に同意しない場合 抵当権抹消について債権者の承認が必要な以外は、通常の不動産売買とほとんど変わりません。ですから住宅の所有者である貴方が売却に同意しないことには任意売却はできません。債権者からの連絡を放っておいても、いずれは競売手続きになり、住宅を処分することになります。
    任意売却についてご不明な点がありましたら、当社までご相談下さい。

  • 2

    抵当権等の抹消承認が得られない場合 債権者(抵当権者)が複数いる場合には、下位順位の抵当権者が任意売却に応じないケースがあります。しかし、競売になると後順位の債権者は回収金額がゼロの場合がほとんどです。任意売却の場合は、後順位の抵当権者にも、抵当権の解除料をお支払いすることになりますので、債務者が任意売却に協力的であれば抵当権の抹消に応じてくれる場合の方が多いのです。そのためにも、督促の電話や郵便物が届いた場合には、無視せずにキチンとした対応をする事が、債権者に協力して頂くために重要なポイントです。

  • 3

    買い手が見つからない場合 任意売却に同意し不動産業者が売却活動を開始したのに、数ヶ月経っても買い手が見つからない場合は、残念ながら競売手続きに移ることになります。よくあるのが、室内が煩雑な状態で、購入希望のお客様をご案内しても敬遠されるケースです。色々とお忙しいのはわかりますが、少しずつでもお部屋の荷物の整理整頓をしていただき、なるべく良い状態でお客様にご覧いただく必要があります。

  • 4

    その他 建築基準法等法律に違反している土地・建物は、金融機関が融資をしてくれません。現金で購入するお客様は問題ないのですが、現実的には違法建築の物件と知りながら購入してくれる方は少ないでしょうから、売却は困難です。

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