2022年5月15日 - 2022年5月21日

• 任意売却とは？
• 任意売却の流れ
• 競売と任意売却を比較
• メリット・デメリット
• 任意売却できないケース

住宅ローンの支払いが出来なくなっても、返済日は毎月必ずやって来ます。

今の状況を改善するにはあなたの決断が必要です。住宅ローンでお困りの方、ご相談下さい。当社および提携司法書士事務所があなたのお力になります。きっと解決の道が開けます。

任意売却とは？

住宅を売却しても残債が残ってしまう場合に、
債権者の承諾を得て残債を残したまま抵当権等を抹消してもらい、住宅を売却することです。

はじめての任意売却

任意売却15年前に、住宅ローンを利用して住宅を購入したとします。これまでは順調に支払いを続け、現在の残債は1,500万です。しかし、年々上がるはずだった給与が逆に少なくなり、最近はボーナスもでません。今年に入ってからは、住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。

そこで、残念ですが住宅の売却を検討することになります。残債が1,500万。1,800万で住宅が売れるのであれば、住宅ローンは完済できます。何も問題ありません。しかし、土地の価格は年々下落しています。

建物も痛みが目立ち始めてきました。ほとんどの場合、残債の1,500万よりも安い金額でしか売れません。

当然ですが、売却するためには残債の1,500万を完済する必要があります。1,200万で買い手が見つかったら、残りの300万を自分の預貯金から支払うことになりますが、毎月の住宅ローンの支払いが困難な状況なのに、300万の預貯金があるケースはほとんどありません。

ローンの延滞が始まると、金融機関から督促の電話や郵便物が届くようになります。おそらくこの時点で「任意売却」や「競売」といった言葉を耳にするようになります。

残ってしまった残債については、債権者と相談の上、毎月無理のない金額を支払っていくのが一般的です。住宅を売却しても残債は無くなりません。残債をなくすには、自己破産等の法的な債務整理が必要です。

当社に任意売却についてご相談頂きますと、ご希望により提携司法書士による法的債務整理のアドバイスも行っております。

競売と任意売却を比較

任意売却と競売の一番大きなポイントとは？

任意売却と競売のポイント任意売却は住宅の売却を債権者との交渉、承諾を得ながら進めるのに対して、競売は債権者の申立てにより、裁判所が強制的に住宅を処分する裁判手続きになります。

債権者側からみた競売のデメリットとしては、競売申立ての費用が掛かることや、競売開始決定から入札までの期間が数ヶ月程度掛かることです。ネットで任意売却のサイトを検索すると、競売は通常の売買価格よりも30％から40％も安くなるような事が書かれていますが、最近は裁判所が示した基準価格よりも、かなり高い金額で落札されるケースも多くなっています。実際に入札をしていないのに、通常の売買価格よりも安くなると決めつけるのはおかしいと思います。

落札金額が通常の売買価格とさほど変わらないのであれば、債権者によっては任意売却にしなくても競売で強制的に回収しようと考えてもおかしくありません。

このように債権者側は任意売却、競売のどちらを選択するのかは自由ですが、債務者側から見るとどうでしょうか？

競売によって強制的に住宅の処分をされるということは、債権者と話し合う機会はありません。任意売却で住宅を手放す場合は、債権者と当社との交渉により、転居時期や引越し代金について相談に乗ってもらうことができます。（ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記）残債務についても、現在の収入、転居先の家賃等を考慮して、毎月無理のない返済計画でお願いする事が可能です。

しかし、競売の場合は裁判所のスケジュールの通りに手続きが進みますから、債務者側の希望は通りません。引越し先が決まっていなくても、引越し費用がなくても、いずれは強制的に退去させられることになります。

任意売却と競売の一番大きなポイントは、債権者と交渉、話合いが出来るのが任意売却、裁判手続きにより強制的に処分されるのが競売、どちらの方にメリットがあるのかは、もうおわかり頂けると思います。

メリット・デメリット生活設計に見通しをたてる事ができるメリット

メリット

• 相場価格に近い価格で売却できる場合が多く、残債務が競売による処分より少なくできます。
• 任意売却後の残債務の返済計画は、債権者と相談、交渉ができます。また、残債務の状況により、延滞損害金減額の相談に応じてもらえる場合があります。
• 引越しの時期や費用等について、債権者と相談できます。
• ホームページや新聞広告による、普通の不動産売却と変わらないため、近所に転居の理由を知られる事は少ないです。

任意売却の一番のメリットは、引越しの時期や引越し費用、そして残債務の返済方法等について相談や交渉ができることです。

（ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記）
そして、こうした相談や交渉は、任意売却の経験豊富な当社が、お客様の代わりに行います。もちろん、債権者との交渉に関わる費用をお客様から頂くことはありません。

デメリット

• 事前に当社から色々とお聞きすることになりますが、債権者との相談や交渉、そして任意売却を成功させるために必要な情報ですので、ご協力をお願いします。
• 任意売却が始まると、購入希望者の方が建物の内覧に訪れますので、その都度お時間を取って頂く必要があります。

任意売却は、通常の中古住宅売却と変わりませんので、購入希望者のご案内から売買契約締結まで、色々とお時間を頂戴する場面があります。

売却が終わるまでは煩わしいと感じるかもしれませんが、売却後は毎月の住宅ローンから解放され、債権者との相談により今後の生活設計にキチンとした見通しをたてる事ができるメリットの方が、あきらかに大きいでしょう。

• 資金計画から引越しまで
• 高く売却するポイント
• 物件購入の条件

注文住宅、建売住宅、中古住宅、分譲マンション等様々な選択肢があります。まずは、しっかりとした資金計画をたてましょう。そして、予算の範囲内で購入可能な物件の中から、それぞれご希望の条件に合った物件を探します。気に入った物件が見つかった時、じっくり時間をかけて検討する事は、けっして悪いことではありません。

しかし、「良いな、欲しいな」と思った時の「決断力」も大切です。

お客様が「良いな」と思う物件は、他の方もきっと「良いな、欲しいな」と思っています。せっかく一番先にお問合わせを頂いたのに、検討している間に他のお客様に先に買われてしまったというケースが、結構あるのです。

資金計画から引越しまで

• STEP1
  資金計画
  月々の支払い可能額、自己資金から、いくらまでの物件が購入可能なのか、予め把握しておきましょう。
  住宅ローンの手続きについても、当社までご相談下さい。
• STEP2
  物件探し
  インターネット、不動産広告等で条件に希望条件に近い物件を探します。
• STEP3
  物件の確認
  土地、中古住宅、中古マンション等、いずれの場合でも、必ず物件を見に行きます。
  不明な点があれば、購入申し込みの前にキチンと確認することが大事です。
• STEP4
  購入申し込み、契約
  売主様へ書面にて購入の意思表示をします。
  住宅ローンを申し込む場合は、契約前に事前申込をして、審査の承認をもらいます。
  お互いの条件がまとまったら、いよいよ売買契約を締結します。
• STEP5
  住宅ローンの申し込み
  売買契約後に、住宅ローンの本申込みを行います。
  事前審査で承認を得ているので、数日で審査結果について連絡が来ます。
• STEP6
  物件の引渡し
  売買代金の支払いと同時に、所有権移転の登記申請を行います。
  司法書士が立ち会いの元、必要書類が全て整ってから代金の支払いとなります。
• STEP7
  引越し
  いよいよ新居での生活が始まります。

物件購入の条件を整理してみましょう

気になる物件が見つかったら、必ず現地へ見に行きましょう。検索サイトに物件の地図が掲載されている場合が多いので便利です。

外観、室内を何度か見せてもらい、リフォームが必要であればあらかじめ見積もりを取って予算を把握します。資金計画、購入の意思が固まったら、購入申し込み、売買契約となります。　

• 不動産媒介契約の種類
• 査定価格の算出方法
• 必要書類
• 諸費用

今は、インターネットの検索サイトで、お客様がご自分で近隣の売物件の比較が容易にできるようになりました。

不動産売却のポイントは、なるべく早期に売却する事です。そして、早期売却のためには、お客様に「欲しい」思って頂ける価格・条件で売り出すことです。

不動産媒介契約の種類について

不動産を売却することになり、不動産業者へ売却の媒介（仲介）を依頼する際には、お互いの間で「媒介契約書」を取り交わします。

媒介契約とは、売主が不動産業者に売却することについて仲介を依頼し、不動産業者がこれを引き受ける事、そしてお互いの約束事を書面にしたもので、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約となります。

状況によって、どちらの型式を選ぶのかは売主様次第ですが、一般媒介契約の場合でも、あまり多くの不動産業者に依頼せず、せいぜい2～3社程度にして下さい。
販売状況確認のため、依頼した業者全てから頻繁に連絡が入りますし、販売条件の変更等は、売主様から全ての業者に連絡をして頂く必要があります。

不動産業者としても、あまり多くの不動産業者が関わっている物件については、販売活動に力が入りません。

査定価格の算出方法

不動産を売りたい、または買いたい時、どちらも「いくらなのか」が最も気になる所です。
一般的に、売却の依頼を受けた不動産業者が「査定」行います。案件によっては、不動産鑑定士による鑑定を行う場合もあります。

• STEP1現地調査
  ・上下水道、ガスの状況
  ・隣地境界、ブロック塀等の状況
  ・道路の幅員、側溝の状況
  ・電柱等支障物件の状況等
• STEP2官公庁調査
  ・道路調査（幅員、公道・私道、その他）
  ・都市計画区域、用途地域等の確認
  ・都市計画道路等の計画の有無
  ・その他法令制限の有無
• STEP3査定
  ・路線価・地価公示価格
  ・近隣での取引価格
  ・土地の形（整形地、変形地）
  ・間口の状況（道路と敷地が接する長さ）
  ・前面道路の状況（幅員、公道か私道か）
  ・上下水道設備（敷地内に有りか無しか）
  ・建物の築年数
  ・リフォームの有無
  ・リフォームが必要な場合、概算金額
  まだまだありますが、おおよそこのような点を考慮して査定金額を算出します。 最後に売主様と相談し、価格を決めます。

「査定価格」＝「売主様と買主様が双方納得できる価格」
であれば、早期に契約成立の可能性が高くなりますが、こればかりは売却活動を始めてみないとわかりません。

不動産売却にかかる諸費用

不動産を売却する場合にかかる費用とは？

• 
  契約書収入印紙代
• 
  仲介手数料
• 
  登記費用
• 
  測量費用
• 
  建物の解体費用
• 
  上下水道の引込費用

状況により不要な項目もあるかと思いますが、必要な諸費用は以下のとおりです。

（1）契約書収入印紙代

売買価格	印紙代
100万超～500万以下	1,000円
500万超～1,000万以下	5,000円
1,000万超～5,000万以下	10,000円
5,000万超～1億円以下	30,000円

※令和4年3月31日までの軽減措置

（2）仲介手数料

計算式

売買価格	仲介手数料
200万以下の金額	100分の5
200万を超え400万以下の金額	100分の4
400万を超える金額	100分の3

※消費税率10％の計算式です。

（3）登記費用

所有者の登記上の住所と、現住所が異なる場合や、抵当権の設定がある場合です。
相続されてから相続登記をしていない場合は、思いのほか時間と費用が掛かるケースがありますので、注意が必要です。

（4）測量費用

隣地および道路との境界がはっきりしない場合は、売主の責任において境界の明示を行う必要があります。通常は土地家屋調査士へ依頼し、境界杭の設置、隣接者との立会いをしてもらい、測量図面を作成します。面積や現況にもよりますが、30万～の費用が掛かります。

（5）建物の解体費用

既存の古い建物があり、解体する必要がある場合です。

（6）上下水道の引込費用

上下水道の引込が必要な土地の場合、売主が費用負担するのが一般的です。引込工事費用分を土地の価格から差し引いて、買主に工事をして頂くケースもあります。