きちんと知っておきたい任意売却
住宅ローンの支払いが出来なくなっても、返済日は毎月必ずやって来ます。
今の状況を改善するにはあなたの決断が必要です。住宅ローンでお困りの方、ご相談下さい。当社および提携司法書士事務所があなたのお力になります。きっと解決の道が開けます。
2022年5月20日
任意売却とは？
任意売却とは？
住宅を売却しても残債が残ってしまう場合に、
債権者の承諾を得て残債を残したまま抵当権等を抹消してもらい、住宅を売却することです。
はじめての任意売却
任意売却15年前に、住宅ローンを利用して住宅を購入したとします。これまでは順調に支払いを続け、現在の残債は1,500万です。しかし、年々上がるはずだった給与が逆に少なくなり、最近はボーナスもでません。今年に入ってからは、住宅ローンの支払いが困難になってしまいました。
そこで、残念ですが住宅の売却を検討することになります。残債が1,500万。1,800万で住宅が売れるのであれば、住宅ローンは完済できます。何も問題ありません。しかし、土地の価格は年々下落しています。
建物も痛みが目立ち始めてきました。ほとんどの場合、残債の1,500万よりも安い金額でしか売れません。
当然ですが、売却するためには残債の1,500万を完済する必要があります。1,200万で買い手が見つかったら、残りの300万を自分の預貯金から支払うことになりますが、毎月の住宅ローンの支払いが困難な状況なのに、300万の預貯金があるケースはほとんどありません。
ローンの延滞が始まると、金融機関から督促の電話や郵便物が届くようになります。おそらくこの時点で「任意売却」や「競売」といった言葉を耳にするようになります。
残ってしまった残債については、債権者と相談の上、毎月無理のない金額を支払っていくのが一般的です。住宅を売却しても残債は無くなりません。残債をなくすには、自己破産等の法的な債務整理が必要です。
当社に任意売却についてご相談頂きますと、ご希望により提携司法書士による法的債務整理のアドバイスも行っております。
任意売却の流れ
任意売却の流れ住宅金融支援機構が債権者の場合
住宅金融支援機構が債権者の場合これまでに当社で仲介させて頂いた任意売却の中で、
一番多いケースの住宅金融支援機構（以下機構）が債権者の場合について、おおよその流れをご説明します。
STEP1：ローン延滞、滞納1ヶ月はがきによる督促状が送付されます。
STEP2：ローン延滞、滞納2ヶ月はがきの他、電話による督促が始まります。
STEP3：ローン延滞、滞納3～5ヶ月金融機関（債権回収会社の場合も有り）が専属の回収担当者を貼付け、回収業務を行います。返済期間の延長、任意売却の打診、保証人への督促が始まります。
上記（1）～（3）に該当する方は、当社で任意売却に関する事前相談を受付けておりますので、お気軽にご相談下さい。
ご相談にあたりまして、最小限の事前情報が必要ですので、恐れ入りますがお問合わせフォームからのご連絡をお願いします。
STEP4：ローンの延滞、滞納6ヶ月期限の利益の喪失となり、保証会社による代位弁済、機構から債権回収会社へ回収業務が委託されます。この時点で任意売却を選択するか、任意売却に協力しない場合は競売になるかどちらかしかありません。ここまで状況が進んでしまっている方は、1日も早く当社へ相談して下さい。お客様の状況に応じて、提携司法書士事務所の任意売却担当者も同席し、様々なアドバイスが可能です。
STEP5：任意売却を選択する場合機構指定書類の「任意売却に関する申出書」を提出し、任意売却がスタートします。申出書に仲介業者を記入する欄があります。ぜひ当社へお任せ下さい。
STEP6：物件査定、売り出し価格の決定当社が査定書類を作成し、機構へ提出します。機構が審査の上、売出し価格が決まります。
STEP7：販売活動のスタートインターネットへの物件掲載、新聞広告等による販売活動が始まります。一般のお客様には、任意売却による売却とは分かりません。
STEP8：債権者との交渉販売活動と並行して、後順位の抵当権者等に任意売却の承諾を得るための相談、交渉を始めます。購入希望者を見つけることも大事ですが、この時点で抵当権等の抹消の可否ついて、債権者の意向をある程度把握する必要があります。
STEP9：購入希望者より申し込み購入申込書を書面にて提出して頂きます。購入額、購入希望者について機構の審査があります。
STEP10：住宅金融支援機構の承諾抵当権抹消、購入額、購入希望者について機構の承諾が下りましたら、いよいよ売買契約です。
STEP11：売買契約の締結任意売却後に債務が残る場合、債務者、連帯保証人の方は、残債務について返済義務があります。（9）～（11）と並行して、現在の収入、毎月の生活費等を考慮して、残債務についていくら位なら無理なく返済可能なのか相談します。なお、自己破産等で破産免責になっている方については、残債務は残りません。
STEP12：代金決済、住宅の引渡し住宅のお引渡しが終われば、任意売却は完了です。後は毎月無理のない返済で再スタートして下さい。
競売と任意売却を比較
競売と任意売却を比較
任意売却と競売の一番大きなポイントとは？
任意売却と競売のポイント任意売却は住宅の売却を債権者との交渉、承諾を得ながら進めるのに対して、競売は債権者の申立てにより、裁判所が強制的に住宅を処分する裁判手続きになります。
債権者側からみた競売のデメリットとしては、競売申立ての費用が掛かることや、競売開始決定から入札までの期間が数ヶ月程度掛かることです。ネットで任意売却のサイトを検索すると、競売は通常の売買価格よりも30％から40％も安くなるような事が書かれていますが、最近は裁判所が示した基準価格よりも、かなり高い金額で落札されるケースも多くなっています。実際に入札をしていないのに、通常の売買価格よりも安くなると決めつけるのはおかしいと思います。
落札金額が通常の売買価格とさほど変わらないのであれば、債権者によっては任意売却にしなくても競売で強制的に回収しようと考えてもおかしくありません。
このように債権者側は任意売却、競売のどちらを選択するのかは自由ですが、債務者側から見るとどうでしょうか？
競売によって強制的に住宅の処分をされるということは、債権者と話し合う機会はありません。任意売却で住宅を手放す場合は、債権者と当社との交渉により、転居時期や引越し代金について相談に乗ってもらうことができます。（ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記）残債務についても、現在の収入、転居先の家賃等を考慮して、毎月無理のない返済計画でお願いする事が可能です。
しかし、競売の場合は裁判所のスケジュールの通りに手続きが進みますから、債務者側の希望は通りません。引越し先が決まっていなくても、引越し費用がなくても、いずれは強制的に退去させられることになります。
任意売却と競売の一番大きなポイントは、債権者と交渉、話合いが出来るのが任意売却、裁判手続きにより強制的に処分されるのが競売、どちらの方にメリットがあるのかは、もうおわかり頂けると思います。
メリット・デメリット
メリット・デメリット生活設計に見通しをたてる事ができるメリット
メリット
- 相場価格に近い価格で売却できる場合が多く、残債務が競売による処分より少なくできます。
- 任意売却後の残債務の返済計画は、債権者と相談、交渉ができます。また、残債務の状況により、延滞損害金減額の相談に応じてもらえる場合があります。
- 引越しの時期や費用等について、債権者と相談できます。
- ホームページや新聞広告による、普通の不動産売却と変わらないため、近所に転居の理由を知られる事は少ないです。
任意売却の一番のメリットは、引越しの時期や引越し費用、そして残債務の返済方法等について相談や交渉ができることです。
（ただし、現在は引越し代金については原則認められません。2018年2月追記）
そして、こうした相談や交渉は、任意売却の経験豊富な当社が、お客様の代わりに行います。もちろん、債権者との交渉に関わる費用をお客様から頂くことはありません。
デメリット
- 事前に当社から色々とお聞きすることになりますが、債権者との相談や交渉、そして任意売却を成功させるために必要な情報ですので、ご協力をお願いします。
- 任意売却が始まると、購入希望者の方が建物の内覧に訪れますので、その都度お時間を取って頂く必要があります。
任意売却は、通常の中古住宅売却と変わりませんので、購入希望者のご案内から売買契約締結まで、色々とお時間を頂戴する場面があります。
売却が終わるまでは煩わしいと感じるかもしれませんが、売却後は毎月の住宅ローンから解放され、債権者との相談により今後の生活設計にキチンとした見通しをたてる事ができるメリットの方が、あきらかに大きいでしょう。
任意売却できないケース
任意売却ができない4つのケース
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1
債務者が任意売却に同意しない場合 抵当権抹消について債権者の承認が必要な以外は、通常の不動産売買とほとんど変わりません。ですから住宅の所有者である貴方が売却に同意しないことには任意売却はできません。債権者からの連絡を放っておいても、いずれは競売手続きになり、住宅を処分することになります。
任意売却についてご不明な点がありましたら、当社までご相談下さい。 -
2
抵当権等の抹消承認が得られない場合 債権者（抵当権者）が複数いる場合には、下位順位の抵当権者が任意売却に応じないケースがあります。しかし、競売になると後順位の債権者は回収金額がゼロの場合がほとんどです。任意売却の場合は、後順位の抵当権者にも、抵当権の解除料をお支払いすることになりますので、債務者が任意売却に協力的であれば抵当権の抹消に応じてくれる場合の方が多いのです。そのためにも、督促の電話や郵便物が届いた場合には、無視せずにキチンとした対応をする事が、債権者に協力して頂くために重要なポイントです。
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3
買い手が見つからない場合 任意売却に同意し不動産業者が売却活動を開始したのに、数ヶ月経っても買い手が見つからない場合は、残念ながら競売手続きに移ることになります。よくあるのが、室内が煩雑な状態で、購入希望のお客様をご案内しても敬遠されるケースです。色々とお忙しいのはわかりますが、少しずつでもお部屋の荷物の整理整頓をしていただき、なるべく良い状態でお客様にご覧いただく必要があります。
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4
その他 建築基準法等法律に違反している土地・建物は、金融機関が融資をしてくれません。現金で購入するお客様は問題ないのですが、現実的には違法建築の物件と知りながら購入してくれる方は少ないでしょうから、売却は困難です。
2022年5月18日
知って得する不動産売買のポイント！
注文住宅、建売住宅、中古住宅、分譲マンション等様々な選択肢があります。まずは、しっかりとした資金計画をたてましょう。そして、予算の範囲内で購入可能な物件の中から、それぞれご希望の条件に合った物件を探します。気に入った物件が見つかった時、じっくり時間をかけて検討する事は、けっして悪いことではありません。
しかし、「良いな、欲しいな」と思った時の「決断力」も大切です。
お客様が「良いな」と思う物件は、他の方もきっと「良いな、欲しいな」と思っています。せっかく一番先にお問合わせを頂いたのに、検討している間に他のお客様に先に買われてしまったというケースが、結構あるのです。
資金計画から引越しまで
資金計画から引越しまで
-
STEP1
資金計画
月々の支払い可能額、自己資金から、いくらまでの物件が購入可能なのか、予め把握しておきましょう。
住宅ローンの手続きについても、当社までご相談下さい。 -
STEP2
物件探し
インターネット、不動産広告等で条件に希望条件に近い物件を探します。 -
STEP3
物件の確認
土地、中古住宅、中古マンション等、いずれの場合でも、必ず物件を見に行きます。
不明な点があれば、購入申し込みの前にキチンと確認することが大事です。 -
STEP4
購入申し込み、契約
売主様へ書面にて購入の意思表示をします。
住宅ローンを申し込む場合は、契約前に事前申込をして、審査の承認をもらいます。
お互いの条件がまとまったら、いよいよ売買契約を締結します。 -
STEP5
住宅ローンの申し込み
売買契約後に、住宅ローンの本申込みを行います。
事前審査で承認を得ているので、数日で審査結果について連絡が来ます。 -
STEP6
物件の引渡し
売買代金の支払いと同時に、所有権移転の登記申請を行います。
司法書士が立ち会いの元、必要書類が全て整ってから代金の支払いとなります。 -
STEP7
引越し
いよいよ新居での生活が始まります。
高く売却するための2つのポイント！
高く売却するための2つのポイント！
売却の査定を、複数の業者に依頼するお客様がいらっしゃいます。比較検討すること自体は、何も悪いことではありませんし、査定を断る業者は少ないでしょう。
A社の査定額は1,200万円
B社の査定額は1,100万円
C社の査定額は1,000万円。
どこにお願いしますか？
普通はA社ですね。しかし、1ヶ月、2ヶ月、半年経っても売れる気配がありません。
A社から「値段を下げてみましょう」と連絡が来ます。
今度は1,100万円で売りに出しますが、やはり売れる気配がありません。1年後に、ようやく購入希望者が現れます。しかし、購入希望額は900万円です。どうしようか悩みますが、結局900万で売ることにしました。
全部がこんなケースとは言いませんが、売却依頼が欲しいため、高い査定価格を提示する業者がいます。査定額がいくら高くても、買い手がつかなければ絵に描いた餅です。
高く売却するためポイント
- 1．早く売る土地の価格は年々下落し、建物も傷んできます。先のケースでは、最初にB社かC社に依頼していれば、900万よりも高く売れたかも知れません。
- 2．整理整頓中古住宅は何百万、何千万の商品です。よほどの状態でない限り、傷んだ所を直したりする必要はありませんが、購入希望者が見学にお邪魔した時、荷物だらけの散らかった状態では、なかなか買い手がつきません。早く売るためにはお客様の協力が必要になります。
物件購入の条件を整理してみましょう
物件購入の条件を整理してみましょう
中古住宅は、新築では手が届かないような好立地の物件でも、お求めやすい価格で購入できる点、既に建物が建っているため外観、間取り、設備、日当たり等を現地で確認できるメリットがあります。
今はインターネットで検索すれば、いろんな物件情報をご自宅でご覧になれるようになりました。物件購入にあたり色々なご希望があると思いますが、優先順位を付けてみましょう。全ての希望を満たした物件がすぐに見つかれば良いのですが、簡単に見つからない場合もあります。
絶対に譲れない条件、がまんできる条件を整理してみて下さい。
今まで目にしていた情報の中に、ご希望の条件に近い物件が有るかも知れません。
物件購入の条件（例）
- 予算
- 学区（○○小・○○中学校）
- 勤務先への利便性
- ○○総合病院の近く
- ○○駅まで徒歩圏内
- 商業施設まで徒歩圏内
- 面積、間取り（３ＬＤＫ以上等）
- 駐車場（３台必要等）
- 庭が欲しい 等
気になる物件が見つかったら、必ず現地へ見に行きましょう。検索サイトに物件の地図が掲載されている場合が多いので便利です。
外観、室内を何度か見せてもらい、リフォームが必要であればあらかじめ見積もりを取って予算を把握します。資金計画、購入の意思が固まったら、購入申し込み、売買契約となります。
2022年5月17日
不動産売却の基礎知識
今は、インターネットの検索サイトで、お客様がご自分で近隣の売物件の比較が容易にできるようになりました。
不動産売却のポイントは、なるべく早期に売却する事です。そして、早期売却のためには、お客様に「欲しい」思って頂ける価格・条件で売り出すことです。
不動産媒介契約の種類について
不動産媒介契約の種類について
不動産を売却することになり、不動産業者へ売却の媒介（仲介）を依頼する際には、お互いの間で「媒介契約書」を取り交わします。
媒介契約とは、売主が不動産業者に売却することについて仲介を依頼し、不動産業者がこれを引き受ける事、そしてお互いの約束事を書面にしたもので、国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約となります。
3つの媒介契約の型式
- 専属専任媒介契約型式 売却の仲介を依頼できる不動産業者は１社だけで、自分で見つけた買主であってもお願いした不動産業者の仲介無しでは契約できません。
- 専任媒介契約型式 売却の仲介を依頼できる不動産業者は１社だけですが、自分で見つけた買主については依頼した不動産業者の仲介無しでも契約することができます。
- 一般媒介契約型式 複数の不動産業者に売却依頼することができ、自分で見つけた買主についても依頼した不動産業者の仲介無しで契約することができます。
状況によって、どちらの型式を選ぶのかは売主様次第ですが、一般媒介契約の場合でも、あまり多くの不動産業者に依頼せず、せいぜい2～3社程度にして下さい。
販売状況確認のため、依頼した業者全てから頻繁に連絡が入りますし、販売条件の変更等は、売主様から全ての業者に連絡をして頂く必要があります。
不動産業者としても、あまり多くの不動産業者が関わっている物件については、販売活動に力が入りません。
査定価格の算出方法
査定価格の算出方法
不動産を売りたい、または買いたい時、どちらも「いくらなのか」が最も気になる所です。
一般的に、売却の依頼を受けた不動産業者が「査定」行います。案件によっては、不動産鑑定士による鑑定を行う場合もあります。
- STEP1現地調査
・上下水道、ガスの状況
・隣地境界、ブロック塀等の状況
・道路の幅員、側溝の状況
・電柱等支障物件の状況等 - STEP2官公庁調査
・道路調査（幅員、公道・私道、その他）
・都市計画区域、用途地域等の確認
・都市計画道路等の計画の有無
・その他法令制限の有無 - STEP3査定
・路線価・地価公示価格
・近隣での取引価格
・土地の形（整形地、変形地）
・間口の状況（道路と敷地が接する長さ）
・前面道路の状況（幅員、公道か私道か）
・上下水道設備（敷地内に有りか無しか）
・建物の築年数
・リフォームの有無
・リフォームが必要な場合、概算金額
まだまだありますが、おおよそこのような点を考慮して査定金額を算出します。 最後に売主様と相談し、価格を決めます。
「査定価格」＝「売主様と買主様が双方納得できる価格」
であれば、早期に契約成立の可能性が高くなりますが、こればかりは売却活動を始めてみないとわかりません。
不動産売却に必要な書類
不動産売却に必要な書類
まずは、売却準備のために必要な書類です。
land土地
- 住宅地図等案内図
- 公図、地積測量図
- 固定資産税納付書
- 権利書
査定の際に、固定資産税評価額を参考にしますので、納付書をご準備下さい。また、権利書の内容と登記簿謄本が一致しているか、この時点で確認します。目的欄に、「所有権移転」と書かれているものが、いわゆる「権利書」です。似たような書類がありますので、事前にチェックする必要があります。 権利書を紛失した場合、司法書士へ手続きを依頼する必要があり、費用が掛かります。
Housing中古住宅
- 平面図（設計図書）
- 建築確認関係の書類、売買契約書類
現在の間取りがわかる平面図が必要です。無ければ、現地で室内寸法を確認しながら作成します。建築当時の設計図書、確認申請書類、検査済証等が一式残っている場合は、査定に有利になります。 中古住宅で購入した場合の売買契約書、重要事項説明書等一式、マンションの場合は、購入時の契約書類一式も、きちんと残っている場合は査定にプラスとなります。
次は、売買代金を受け取り、物件をお引渡しする際の必要書類です。
- 権利書（登記識別情報）
- 印鑑証明書、住民票
- 本人確認書類
売買代金の決済は、売主様、買主様、司法書士、仲介不動産業者が集まって、銀行の応接室等を借りて行います。 売主様、買主様それぞれ必要な書類が全て揃っているか、司法書士が最終確認し、それから売買代金のお支払いとなります。
また、不動産取引にあたり、本人確認書類として運転免許証、パスポート等顔写真付の証明書のコピーが必要です。必要書類は、取引ごとに異なる場合が多いため、不動産業者が事前に確認してお客様へご案内しますのでご安心ください。
不動産売却にかかる諸費用
不動産売却にかかる諸費用
不動産を売却する場合にかかる費用とは？
契約書収入印紙代
仲介手数料
登記費用
測量費用
建物の解体費用
上下水道の引込費用
状況により不要な項目もあるかと思いますが、必要な諸費用は以下のとおりです。
（1）契約書収入印紙代
| 売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 100万超～500万以下 | 1,000円 |
| 500万超～1,000万以下 | 5,000円 |
| 1,000万超～5,000万以下 | 10,000円 |
| 5,000万超～1億円以下 | 30,000円 |
※令和4年3月31日までの軽減措置
（2）仲介手数料
計算式
| 売買価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万以下の金額 | 100分の5 |
| 200万を超え400万以下の金額 | 100分の4 |
| 400万を超える金額 | 100分の3 |
例）売買金額が1,000万の場合
200万×0.055＝110,000円
200万×0.044＝88,000円
600万×0.033＝198,000円
合計 396,000円（消費税含）
200万×0.044＝88,000円
600万×0.033＝198,000円
合計 396,000円（消費税含）
※消費税率10％の計算式です。
（3）登記費用
所有者の登記上の住所と、現住所が異なる場合や、抵当権の設定がある場合です。
相続されてから相続登記をしていない場合は、思いのほか時間と費用が掛かるケースがありますので、注意が必要です。
（4）測量費用
隣地および道路との境界がはっきりしない場合は、売主の責任において境界の明示を行う必要があります。通常は土地家屋調査士へ依頼し、境界杭の設置、隣接者との立会いをしてもらい、測量図面を作成します。面積や現況にもよりますが、30万～の費用が掛かります。
（5）建物の解体費用
既存の古い建物があり、解体する必要がある場合です。
（6）上下水道の引込費用
上下水道の引込が必要な土地の場合、売主が費用負担するのが一般的です。引込工事費用分を土地の価格から差し引いて、買主に工事をして頂くケースもあります。
2022年5月10日